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Penhora de BEM DE FAMÍLIA nas Fianças de Locações Comerciais

Não é de hoje que as relações entre Locadores e Locatários tuteladas pela Lei do Inquilinato acabam desaguando em debates nas portas do Poder Judiciário, sendo um dos debates mais polêmicos, sem dúvida alguma, o da exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Saiamos do “juridiquês” e traduzamos: o bem de Família é aquele único imóvel destinado a moradia de uma entidade familiar. Justamente por conta disso, a Lei 8.009/90 lhe concedeu proteção contra a penhora em processos das mais diversas naturezas.

Assim, mesmo que o dono de um único imóvel (o bem de família) seja devedor de determinada quantia, este bem estaria protegido contra penhoras em processos movidos contra o credor. A razão para isso? A proteção à moradia da Família, que deveria se sobrepor a questões de natureza de crédito.

Entretanto, há exceções a esta regra, ou seja, algumas dívidas permitem que a proteção da impenhorabilidade seja derrubada em prol do direito do credor. A que foi tratada esta semana pelo STF é justamente a do caso das FIANÇAS prestadas em contratos de locação.

Já havia posicionamento pacífico da Jurisprudência acerca da possibilidade de se penhorarem imóveis considerados como “bem de família” em dívidas de fiadores de contrato de locação. Afinal, se assim não fosse, a garantia de inúmeros pactos locatícios seria praticamente vazia.

Em 2010, o próprio STF já havia decidido no tema 295 em tese de repercussão geral que “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20″.

Apesar da posição relativamente pacífica dos Tribunais quanto à matéria, recentemente levantou-se controvérsia acera da aplicação ou não desta regra também a Fianças Locatícias prestadas em Contratos de Locação Comercial, uma vez que o texto do tema 295 nada especificava.

No julgamento recente, o STF decidiu que é também constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação comercial. Em uma votação de 7 a 4 sob a relatoria do Ministro Alexandre de Moraes, o Supremo concluiu que a impenhorabilidade do bem de família constante da legislação, não distingue entre imóvel residencial e comercial ao excepcionar o fiador.

Caso tivesse decidido de outra forma, o STF teria causado um incômodo impacto no mundo das relações de locação, pois acabaria “blindando” fiadores de contratos de imóveis comerciais e, prejudicando os credores que, contavam com esta exceção de impenhorabilidade de família a seu favor.

Nas relações locatícias residenciais, nenhuma alteração. O bem de família segue sendo plenamente penhorável nos casos de dívidas dos Inquilinos.

Enfim, a decisão da Suprema Corte Brasileira parece-nos acertada pois privilegia o que já está pactuado entre as partes e, a garantia ofertada quando da formação do contrato. Afinal, se os proprietários tivessem que lidar uma possível impossibilidade de penhorar o único imóvel de seus Fiadores nas locações comerciais, talvez sequer tivessem aceitado locar sua propriedade aos seus Locatários.

Marcelo Vallejo Marsaioli – advogado, sócio do escritório Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados. Especializado em direito econômico, imobiliário e consumerista.