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Assembleia condominial em tempos de pandemia

Marcelo Vallejo Marsaioli*

Em uma região tão verticalizada como a Baixada Santista, com milhares de Condomínios edilícios, qualquer polêmica envolvendo direitos e deveres de condôminos e síndicos, logo se torna tema de dúvida.

Como ninguém esperava que o isolamento social fosse perdurar por tanto tempo, um assunto chamou demais a atenção nestas últimas semanas: a possibilidade de realização ou não de assembleias de condomínio durante a Pandemia.

Diversas questões passaram a rondar a comunidade condominial: O síndico é obrigado a convocar mesmo no meio da pandemia?  Como fica a situação da movimentação bancária se o mandato do síndico vencer? É possível a realização das assembleias na modalidade virtual? Já existe legislação versando sobre a matéria?

Antes de mais nada, importante aqui consignarmos que no dia 12/06/2020 e entrou em vigor a Lei nº 14.010/20 e que trouxe a seguinte disposição em seu artigo 12:  “Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30/10/2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”.

Parágrafo único – Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20/03/2020 ficam prorrogados até 30/10/2020.

Antes de mais nada, notemos que o legislador prevê a realização de assembleias tão somente para questões emergenciais reais, o que não enquadraria, em um primeiro momento, a eleição de síndicos, prestação de contas e aprovação de previsões orçamentárias.

E ainda que se queira fazer a assembleia com urgência, o novo dispositivo legal abre sim a possibilidade de realização na modalidade virtual. Entretanto, para que estas tenham validade e eficácia plena é preciso que o Condomínio garanta que todos os condôminos estejam incluídos digitalmente, isto é, tenham condições de seguir a reunião convocada na data sugerida (acesso à internet e software com a segurança esperada, como: Skype, Zoom etc.).

Além disso, caberá também ao condomínio garantir que o método de votação seja idôneo e seguro. Caso nada disso possa ser garantido, é melhor que não se adote a modalidade virtual, pois qualquer condômino poderá pleitear anulação judicial.

Outra questão interessante é se o síndico é obrigado a promover a renovação de mandatos, mesmo no meio da pandemia.  Tal questionamento ganhou terreno, pois, alguns bancos insistem que mandatos de síndicos que venceram durante o período da pandemia, sejam regularizados, o que só seria possível com uma nova eleição. A absurda exigência de algumas instituições, beira à conduta antissocial.

Pacificando qualquer polêmica quanto a esse ponto, caso a assembleia não possa ser realizada, o parágrafo único, do citado artigo, conclui que quando não for possível a modalidade virtual, os mandatos vencidos na pandemia considerar-se-ão prorrogados até 30/10/2020.

Logo, você SÍNDICO, não será mais refém deste tipo de coação injusta de alguns Bancos!

* MARCELO VALLEJO MARSAIOLI

OAB/SP 153.852 

Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB – Santos

Sócio da Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados